Stabilisation du nombre des ventes de passoires énergétiques - 30/12/2023

Les logements les plus énergivores, c’est-à-dire ceux ayant une étiquette G au DPE et qui consomment plus de 450 kWh/m2/an en énergie finale sont exclus du marché locatif (uniquement pour les nouveaux contrats de location) depuis le début de l’année 2023. On estime leur nombre à près de 140 000 logements. D’autre part, depuis fin août 2022, les bailleurs des logements classés F et G ne peuvent plus augmenter les loyers de ces biens. Des mesures qui vont s’intensifier progressivement. Ainsi, au 1er janvier 2034, 45 % du parc locatif français sera interdit à la location s’ils n’ont pas, a minima, une étiquette énergie D. Certains propriétaires pourront toutefois profiter de dérogations, à condition, par exemple, de justifier de contraintes architecturales empêchant la rénovation.

Des mesures qui poussent de nombreux propriétaires à vendre leur bien plutôt que réaliser les travaux de rénovation nécessaires, car, malgré les aides financières disponibles, le reste à charge est souvent trop important pour eux, tandis que d’autres jugent le retour sur investissement trop long.

Selon une étude réalisée par SeLoger (juin 2023), la mise en vente des passoires énergétiques, en augmentation ces dernières années, tend à se stabiliser. La part de ces biens sur le marché était de 10 % en juillet 2021, 17,8 % à la fin de l’année 2022. Elle a atteint 18,2 % en mai 2023. L’étude indique toutefois que cette part importante ne peut pas être attribuée aux seules mesures prévues par la loi Climat et Résilience. Avec la hausse des taux d’intérêt et les réticences des banques à accorder des emprunts, les acheteurs sont moins nombreux. Les mises en vente sont donc plus longues, ce qui conduit à une augmentation du nombre de biens mis en vente, y compris ceux qui n’entrent pas dans la catégorie des passoires énergétiques.

Des moins-values confirmées

Depuis sa création, et encore plus depuis sa récente refonte, le DPE a une influence certaine sur les prix de vente. La valeur verte est devenue un critère de négociation principal et les biens énergivores sont soumis à une décote quasi systématique. L’écart de prix constaté entre les biens notés de A à D et ceux classés de E à G est en moyenne de 7 %. Ces différences de prix varient toutefois d’une région à l’autre, et s’apprécient également selon que le bien soit une maison individuelle, un appartement, ou encore un immeuble locatif.

Les différences de prix les plus importantes ont été constatées en région Nouvelle-Aquitaine. Un pavillon noté F ou G au DPE s’y vend environ 22 % moins cher qu’un bien identique noté D. En revanche, les biens ayant obtenu une note A ou B accusent des prix 12 % plus élevés en moyenne. En Île-de-France, les décotes affichées sont de 5 % seulement. Cette faible différence s’explique notamment parce que le marché y est très tendu. La demande reste donc forte et le choix restreint. Dans le Grand-Est, cette différence est plus marquée sur les ventes d’appartements : ceux des classes F et G s’y vendent environ 11 % de moins que ceux classés D. A contrario, les biens plus performants sont plus chers de 14 % environ.

Pour 2024 qui se profile, des évolutions sont annoncées pour le dispositif Ma Prime Rénov, qui permet de financer les travaux de rénovation énergétique. Les nouveaux montants de prise en charge devraient permettre à de nombreux propriétaires de financer leurs travaux de rénovation globale, avec un reste à charge plus raisonnable. Il faudra toutefois attendre le milieu de l’année pour établir un premier bilan et voir si ces mesures seront suffisamment incitatives.